Scopri come una decisione storica influenza la riscossione delle spese condominiali in edifici ristrutturati dopo eventi sismici.
Una significativa sentenza del Tribunale di Avellino, la numero 1389 del 12 luglio 2024, ha fatto luce su un caso piuttosto singolare riguardante la riscossione di spese condominiali in un contesto di locazione. Il caso in questione riguarda la legittimità dell’amministratore di richiedere queste spese in un edificio ricostruito dopo il terremoto del 1980. Non è un compito facile determinare dove risiedano precisamente i doveri nell’ambito di ciò che può sembrare solo un insieme di mura condivise.
La decisione del Tribunale ha messo in primo piano l’obiezione dell’appellante, il quale contestava l’assenza formale di un condominio nell’edificio interessato. La particolarità della situazione era dovuta al fatto che, sebbene l’edificio fosse stato riedificato dopo il sisma dell’80, non era mai stato ufficialmente costituito un condominio. Secondo l’appellante, questa mancanza avrebbe dovuto inficiare la legittimità dell’amministratore nel reclamare gli oneri condominiali, poiché non esistendo ufficialmente un condominio, mancava l’autorizzazione esplicita da parte dell’assemblea per il recupero delle somme.
L’Amministratore e il ruolo di delegato nella ricostruzione post-sisma
Il giudice di appello, in accordo con la sentenza di primo grado del giudice di pace, ha ribadito che l’applicazione del decreto legislativo n. 76 del 1990 era appropriata in questo caso. Questa legge era stata promulgata per rispondere proprio alle esigenze abitative e organizzative sorte a seguito del terremoto del 1980. In particolare, l’articolo 15 del decreto stabilisce la costituzione di un condominio convenzionale in caso di demolizione totale o parziale degli edifici. In tali contesti, viene nominato un amministratore che assume il ruolo di “delegato alla ricostruzione”. Tale figura, dotata di poteri esecutivi analoghi a quelli di un amministratore ordinario, è autorizzata a recuperare gli oneri condominiali pendenti.
Dunque, contrariamente alle rimostranze dell’appellante, l’edificio in questione è da considerarsi a tutti gli effetti un condominio convenzionale, costituito nei termini di legge del 1990. L’amministratore, o meglio il “delegato alla ricostruzione”, detenendo gli stessi diritti di un amministratore ordinario, è a pieno titolo legittimato a esigere il pagamento delle spese condominiali non saldate.
La contestazione del bilancio condominiale ed esigenze funzionali
Un ulteriore risvolto del caso esaminato riguarda la questione della delibera di approvazione del bilancio, che per essere impugnata necessita di un’azione specifica e formale. Decisioni e contributi per la gestione delle aree comuni rientrano in una cornice normativa volta a garantire la funzionalità essenziale del condominio stesso.
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno recentemente espresso la loro posizione attraverso la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021. Tale sentenza chiarisce che in un procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo, il giudice può esaminare la validità della delibera che sostiene la richiesta di pagamento, a condizione che sia stata espressa una specifica domanda di annullamento e che vengano rispettate le tempistiche procedurali stabilite, generalmente entro 30 giorni per delibere annullabili. Nel contesto specifico, tuttavia, l’appellante non ha contestato né l’approvazione della delibera all’origine del decreto ingiuntivo né sollevato eccezioni relative alla sua validità.
Chi supporta i costi condominiali: proprietario o inquilino?
Il Tribunale ha ribadito con chiarezza che l’obbligo di sostenere le spese di manutenzione condivise cade inesorabilmente sulle spalle del proprietario, indipendentemente dagli accordi interni presenti nel contratto di locazione con l’inquilino. Di fatto, anche nel caso in cui esistano patti specifici tra proprietario e conduttore, questi attengono esclusivamente al loro rapporto interno. Così, in situazioni di mancato versamento, l’amministratore deve rivolgersi unicamente al proprietario per il recupero delle somme dovute; sarà poi compito del proprietario, se lo ritiene opportuno, rivalersi sull’inquilino invocando le clausole del contratto di locazione.
Conclusivamente, la corte ha stabilito che le spese condominiali pendono sul capo del condominio stesso. Questo include anche i costi legali derivanti dalle contese nei vari gradi di giudizio, sottolineando ancora una volta quanto sia cruciale il rispetto delle normative vigenti in materia di amministrazione condominiale.